Egyéb szakmai ügyek
Az FMKE az önkormányzati szabályozások és a szálláshely-minősítés mellett más, a magánszálláshely-szolgáltatókat érintő szakmai és jogalkotási kérdésekben is rendszeresen állást foglal. Részt veszünk jogszabálytervezetek társadalmi egyeztetésében, közérdekű adatokat igénylünk és szakmai javaslatokkal segítjük a döntéshozatalt.
Külföldiek ingatlanszerzése – közérdekű adatigénylés
Az FMKE 2026. évben közérdekű adatigényléssel vizsgálta, hogy az Európai Unión kívüli állampolgárok budapesti ingatlanszerzésének engedélyezése során milyen szerepet játszanak a kerületi önkormányzatok. A Fővárosi Kormányhivatal válaszát követően az I., V., VI., VII. és VIII. kerületi önkormányzattól is adatokat kértünk; valamennyi megkeresett önkormányzat válaszolt.
Tovább
A budapesti rövid távú szálláshely-szolgáltatás korlátozásának egyik gyakran hangoztatott indoka, hogy a befektetési célú lakásvásárlások hozzájárulnak a lakásárak és a bérleti díjak emelkedéséhez, illetve csökkentik a helyi lakosság számára elérhető lakások számát. Az FMKE ezért fontosnak tartotta megvizsgálni, hogy az önkormányzatok milyen más, rendelkezésükre álló eszközöket alkalmaznak a lakáspiac védelmében, mielőtt a jogszerűen működő szálláshely-szolgáltatók tevékenységének korlátozásáról döntenek.
A nem uniós állampolgárok magyarországi ingatlanszerzéséhez főszabály szerint a területileg illetékes kormányhivatal engedélye szükséges. Az engedélyezési eljárásban az érintett önkormányzatnak lehetősége van jelezni, ha az ingatlanszerzés önkormányzati érdeket sért.
Az FMKE ezért közérdekű adatigényléssel fordult Budapest Főváros Kormányhivatalához annak feltárására, hogy az elmúlt években hány külföldi ingatlanszerzési kérelmet bíráltak el, hány kérelmet utasítottak el, és ezek közül hány esetben történt az elutasítás az önkormányzati érdek sérelmére hivatkozva. Kerületi bontásban is kértük annak bemutatását, hogy mely budapesti önkormányzatok éltek ezzel a lehetőséggel.
A Kormányhivatal adatszolgáltatása után az FMKE közvetlenül is megkereste az I., V., VI., VII. és VIII. kerületi önkormányzatot, hogy részletesebb képet kapjon saját gyakorlatukról. Valamennyi megkeresett önkormányzat válaszolt az adatigénylésre.
Az adatgyűjtés célja nem a külföldiek ingatlanszerzésének általános korlátozása volt, hanem annak vizsgálata, hogy a lakhatási problémák kezelésére rendelkezésre álló különböző szabályozási eszközöket az önkormányzatok ténylegesen és következetesen alkalmazzák-e. Az FMKE álláspontja szerint a magánszálláshelyek működésének súlyos korlátozása előtt indokolt megvizsgálni azokat a célzottabb eszközöket is, amelyek közvetlenebbül kapcsolódnak a lakásállomány és a helyi lakáspiac védelméhez.I. kerület – Budavár
A Budavári Önkormányzat tájékoztatása szerint 110 ügyben járt el. Ebből 108 esetben azt állapította meg, hogy az ingatlanszerzés „az önkormányzat érdekét nem sérti”, további 2 esetben pedig a jogszabályban meghatározott jogkövetkezmény folytán a hozzájárulás megadottnak minősült.
Nemleges önkormányzati állásfoglalás: 0.
V. kerület – Belváros-Lipótváros
A Fővárosi Kormányhivatal megkereséseinek száma:
- 2019: 96
- 2020: 124
- 2021: 90
- 2022: 120
- 2023: 119
- 2024: 164
- 2025: 105
Ez összesen 818 megkeresés.
Az önkormányzat közlése szerint egyetlen esetben sem adott nemleges önkormányzati állásfoglalást.
Nemleges önkormányzati állásfoglalás: 0 a 818 megkeresésből.
VI. kerület – Terézváros
A Kormányhivatal megkereséseinek száma:
- 2020: 104
- 2021: 123
- 2022: 191
- 2023: 223
- 2024: 281
- 2025 első féléve: 94
Ez összesen 1016 megkeresés.
Az önkormányzat 2020. január 1. és 2025. június 30. között 18 esetben adott nemleges nyilatkozatot: 2024-ben 9, 2025 első félévében további 9 esetben. Valamennyi esetben önkormányzati érdek sérelmére hivatkozott.
Terézváros azt is közölte, hogy saját rendezőelve szerint, ha az érintett személy már rendelkezik ingatlannal Budapesten, a következő ingatlanvásárlását vélhetően befektetési célúnak tekinti; az önkormányzat célja a befektetési célú ingatlanforgalmazás akadályozása.
Nemleges önkormányzati állásfoglalás: 18 az 1016 megkeresésből.
VII. kerület – Erzsébetváros
A Kormányhivatal megkereséseinek száma:
- 2019: 477
- 2020: 180
- 2021: 134
- 2022: 334
- 2023: 289
- 2024: 411
- 2025: 230
Ez összesen 2055 megkeresés.
Az önkormányzat tájékoztatása szerint a teljes vizsgált időszakban egyetlen esetben sem került sor nemleges önkormányzati állásfoglalás kiadására.
Nemleges önkormányzati állásfoglalás: 0 a 2055 megkeresésből.
VIII. kerület – Józsefváros
A Kormányhivatal megkereséseinek száma:
- 2019: 290
- 2020: 184
- 2021: 149
- 2022: 271
- 2023: 232
- 2024: 386
- 2025: 216
Ez összesen 1728 megkeresés.
A Józsefvárosi Önkormányzat tájékoztatása szerint egyetlen esetben sem adott nemleges állásfoglalást, ezért önkormányzati érdek sérelmére hivatkozással történő elutasítás sem fordult elő.
Nemleges önkormányzati állásfoglalás: 0 az 1728 megkeresésből.
Mit mutatnak a kerületi adatok?
Az általunk vizsgált önkormányzatok adatai alapján a fő tendencia egyértelmű: a kerületek jellemzően nem kifogásolták a nem uniós állampolgárok lakóingatlan-szerzését.
Az öt megkeresett önkormányzat közül négy egyetlen nemleges állásfoglalásról sem számolt be. Az I. kerületben 110 ügyből egyben sem, az V. kerületben 818, a VII. kerületben 2055, a VIII. kerületben pedig 1728 kormányhivatali megkeresésből egyetlen esetben sem kifogásolták az ingatlanszerzést.
A vizsgált kerületek közül egyedül Terézváros számolt be nemleges állásfoglalásokról: 1016 megkeresésből 18 esetben, vagyis az ügyek mintegy 1,8 százalékában.
Az FMKE azért tartotta fontosnak ennek feltárását, mert a budapesti lakhatási helyzet és a turisztikai célú lakáshasználat megítélésénél nem indokolt egyetlen tényezőt – a rövid távú szálláshely-szolgáltatást – kiragadni. A lakásállomány alakulását, a befektetési célú ingatlanszerzéseket és az önkormányzatok rendelkezésére álló szabályozási eszközök tényleges alkalmazását együttesen érdemes vizsgálni.
Az adatok ezért nem azt mutatják, hogy a külföldiek lakóingatlan-szerzésének önkormányzati megítélése általában szigorú lenne. Éppen ellenkezőleg: a vizsgált kerületekben a nemleges állásfoglalás kivételesnek tekinthető.
Álláspontunk szerint a lakhatást érintő szabályozási döntéseket feltételezések helyett ellenőrizhető adatokra és a problémák tényleges okainak feltárására kell alapozni.
Igazgatási szolgáltatási díjak bevezetése
A szálláshely-szolgáltatással kapcsolatos egyes hatósági eljárások igazgatási szolgáltatási díjának bevezetéséről szóló, 2025. évi jogszabálytervezet társadalmi egyeztetése során az FMKE véleményt nyújtott be. Egyesületünk azt vizsgálta, hogy az új díjak indokoltak és arányosak-e, illetve milyen többletterhet jelentenek a magán- és egyéb szálláshely-szolgáltatók számára.
Tovább
Az FMKE a szálláshely-minősítési tevékenységért fizetendő igazgatási szolgáltatási díjakról szóló rendelettervezet társadalmi egyeztetése során részletes szakmai véleményt nyújtott be a Nemzetgazdasági Minisztériumhoz. Az Egyesület kifogásolta, hogy a tervezethez készített előzetes hatásvizsgálat nem mutatta be megfelelően a szabályozás tényleges gazdasági és társadalmi hatásait, valamint a díjak alapjául szolgáló részletes költségszámítást.
Az FMKE álláspontja szerint a kis szálláshelyekre megállapított díjak eltúlzottak és aránytalanok. A tervezet szerint egy egyszobás kis szálláshely esetében a díj 60 000 forintot jelentett volna szobánként, míg egy szállodánál mindössze 3 000 forintot. Az Egyesület arra is rámutatott, hogy a díjak mértéke nem látszik összhangban állni a minősítési eljárás tényleges költségeivel.
A vélemény a díjfizetést a minősítési rendszer egészével összefüggésben vizsgálta. Kifogásoltuk, hogy míg a kis szálláshelyeken valamennyi helyiséget ellenőrzik, addig a nagy szállodákban csak a szobák egy részét, miközben a kis szálláshelyekre fajlagosan lényegesen magasabb díjteher jut. Az FMKE szerint különösen aggályos jelentős díjat előírni egy olyan minősítési rendszerben, amelyben továbbra is szerepet kap az „általános benyomás” szubjektív kritériuma.
Az Egyesület konkrét módosításokat is javasolt. Indítványozta többek között a befizetett díj visszatérítését, ha a minősítési döntést megsemmisítik, továbbá kifogásolta az elektronikus fizetés kötelezővé tételének szabályozását. Azt is javasolta, hogy a díjfizetési mentesség valamennyi olyan szálláshely-szolgáltatóra terjedjen ki, aki a korábban előírt határidőben regisztrált a minősítésre, függetlenül attól, hogy az önértékelést befejezte-e.
Szálláshely-minősítési rendelet véleményezése
A szálláshely-minősítési rendszer szabályainak módosítására irányuló 2024. évi rendelettervezet társadalmi egyeztetése során az FMKE részletes szakmai véleményt nyújtott be. Észrevételeinkben elsősorban a minősítési követelmények egyértelműségét, objektivitását és a szolgáltatók számára kiszámítható alkalmazását tartottuk szem előtt.
Tovább
Az FMKE a szálláshely-minősítési rendszer újraszabályozásáról készült rendelettervezet társadalmi egyeztetése során részletes szakmai véleményt nyújtott be. Az Egyesület üdvözölte, hogy a minősítési eljárás és a követelményrendszer jogszabályi szintű rendezésére kerül sor, ugyanakkor azt javasolta, hogy a jogalkotó ezt az alkalmat használja fel a rendszer alapvető problémáinak felülvizsgálatára is.
Az FMKE álláspontja szerint a magán- és egyéb szálláshelyek esetében a kötelező kategóriába sorolás helyett egyértelmű, objektív és ellenőrizhető minimumkövetelményeket indokolt meghatározni, míg a magasabb minőségi kategóriák megszerzését önkéntessé kellene tenni.
A részletes vélemény a rendelettervezet egyes rendelkezéseit külön-külön is elemezte. Az FMKE kifogásolta többek között az olyan nehezen meghatározható, szubjektív minősítési szempontok alkalmazását, mint az „általános benyomás”, a „harmónia”, az „emelt komfort”, a „prémium szint” vagy a „kompromisszumok nélküli kényelem”, és hangsúlyozta, hogy a kötelező követelményeknek előre megismerhetőnek és objektíven számonkérhetőnek kell lenniük.
A beadvány emellett javaslatokat fogalmazott meg az összeférhetetlenségi szabályok, a hatékony jogorvoslat, valamint a helyszíni ellenőrzések során a vendégek és a szállásadók magánéletének védelme érdekében is.
Tételes átalányadó emelésének véleményezése
A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyek tételes átalányadójának jelentős emelésére vonatkozó, 2025. évi jogszabálytervezet társadalmi egyeztetése során az FMKE szakmai véleményt nyújtott be. Egyesületünk felhívta a figyelmet arra, hogy az adóteher ilyen mértékű növelése különösen a kisebb, néhány szobával működő magánszálláshelyeket érinti aránytalanul.
Tovább
Az FMKE a személyi jövedelemadóról és a kereskedelemről szóló törvények módosításának társadalmi egyeztetése során részletes szakmai véleményt nyújtott be a Nemzetgazdasági Minisztériumhoz. A tervezet Budapesten a fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyek tételes átalányadóját szobánként évi 38 400 forintról 150 000 forintra, vagyis közel négyszeresére emelte volna. Az FMKE az emelést nem támogatta, és az adó változatlanul hagyását javasolta.
Az Egyesület rámutatott arra, hogy a fix összegű adó ilyen mértékű emelése különösen az alacsonyabb bevételt elérő szállásadókat sújtja: ugyanaz a 150 000 forintos adó egymillió forintos éves szobánkénti bevételnél 15 százalékos, hárommillió forintos bevételnél viszont csak 5 százalékos terhet jelent. Így minél kisebb a bevétel, annál nagyobb annak arányában az adóteher.
Az FMKE azt is kifogásolta, hogy a jelentős adóemelést nem előzte meg megfelelő hatásvizsgálat: nem álltak rendelkezésre pontos adatok arról sem, hogy Budapesten hány tételes átalányadózót érintene az intézkedés.
A vélemény arra is felhívta a figyelmet, hogy az átalányadózók terhei korábban sem maradtak változatlanok: 2020-tól a jellemzően alanyi adómentes magánszemélyek számára a 4 százalékos turizmusfejlesztési hozzájárulás tényleges többlet-adóterhet jelentett. Az FMKE szerint a turizmus társadalmi terheinek viselésére méltányosabb megoldás lenne egy bevételarányos közteher, amely nem kizárólag a piac egy kis szereplői körét terheli.