Az Egyesület álláspontja szerint a szabályozás kialakításakor nem elegendő abból kiindulni, hogy a belvárosban egyszerre jelentkeznek lakhatási problémák és jelentős turisztikai forgalom. Azt is vizsgálni kell, hogy az egyes jelenségek között milyen tényleges kapcsolat áll fenn, mely folyamatok okozzák a problémákat, és az alkalmazni kívánt korlátozások valóban ezekre adnak-e megfelelő választ. A tervezetben szereplő korlátozások indokoltsága és várható hatása az FMKE szerint több ponton nem volt kellően alátámasztva.

Túlturizmus – de melyik turizmus?

Az előterjesztés a belváros túlzott turisztikai terhelésére hivatkozott, miközben a magán- és egyéb szálláshelyek további korlátozásával párhuzamosan új, nagy kapacitású szállodai fejlesztések is lehetővé válhatnak.

Az FMKE szerint a különböző szálláshelytípusok városi hatásait együtt kellene vizsgálni. Egy kis kapacitású, a városban elszórtan működő magánszálláshely és egy több száz vendéget egyetlen helyre koncentráló szálloda közlekedési, parkolási és infrastrukturális hatása alapvetően eltérő. Különösen ellentmondásosnak tartottuk, hogy miközben a magánszálláshelyek további korlátozása napirendre került, olyan több száz szobás szállodai fejlesztések is megjelentek, amelyeknél a kapcsolódó anyagok szerint új parkolóhelyek kialakítására sem volt lehetőség.

A túlturizmus problémáját ezért nem lehet pusztán aszerint megítélni, hogy a vendég milyen típusú szálláshelyen alszik. A városi terhelés szempontjából annak koncentrációja, a vendégforgalom nagysága, a közlekedési és parkolási igény, valamint az adott működési forma tényleges hatásai is lényegesek.

A lakhatási probléma okai összetettebbek

Az FMKE vitatta azt a leegyszerűsítő megközelítést is, amely a belvárosi lakófunkció visszaszorulását elsősorban a rövid távú szálláskiadással hozza összefüggésbe.

A belvárosi lakások nem lakáscélú használata jóval a rövid távú szálláskiadás elterjedése előtt megkezdődött. Lakásokból évtizedek óta lesznek irodák, rendelők és más szolgáltatóhelyek. Emellett az üresen álló és befektetési céllal vásárolt lakások, valamint a lakosság demográfiai és életmódbeli változásai is hatással vannak a lakófunkcióra.

A probléma ráadásul nem pusztán a lakások használatának módja. A belvárosi lakásállomány jelentős része száz évnél idősebb, sok lakás kedvezőtlen benapozottságú, korszerűtlen alaprajzú vagy a mai életviteli igényeknek kevésbé megfelelő. A szabályozási anyag ugyanakkor nem vizsgálta, hogyan lehetne ezeknek a lakásoknak a korszerűsítésével és megújításával magát a belvárosi lakhatást vonzóbbá tenni.

A magánszálláshelyek visszaszorítása önmagában ezért még nem jelenti azt, hogy az érintett lakásokból ismét lakóingatlan lesz.

Nem minden szálláshely ugyanazt a szerepet tölti be

Az FMKE arra is felhívta a figyelmet, hogy a magánszálláshelyeket nem kizárólag turisták veszik igénybe. Átmeneti elhelyezést nyújthatnak például munkavégzés, gyógykezelés, rehabilitáció, tanulmányok, lakásfelújítás vagy más élethelyzet idején is.

A saját üzemeltetésű kis szálláshelyek működése emellett lényegesen eltérhet a nagyüzemi szálláshely-szolgáltatástól. A tulajdonos sok esetben maga fogadja a vendéget, személyesen felel a működésért, kapcsolatban áll a lakóközösséggel, és közvetlenül érdekelt az együttélési szabályok betartásában. Az FMKE éppen az ilyen kis léptékű, saját üzemeltetésű magán- és egyéb szálláshelyeket képviseli.

Ezért olyan szabályozást tartunk indokoltnak, amely képes különbséget tenni az eltérő működési formák és azok tényleges hatásai között, és nem ugyanazzal az általános korlátozással kezeli a felelősen működő kisvállalkozást és a problémát okozó működést.

Miért vitattuk az éves napkorlátozást?

A tervezet a magánszálláshelyek éves kiadhatóságát 90, illetve 180 napban korlátozó megoldást is felvetett.

Az FMKE szerint nem volt megfelelően bemutatva, hogy éppen a kiadható napok számának korlátozása milyen módon oldaná meg a lakhatási vagy túlturizmus-problémákat. A napkorlátozás önmagában nem méri a vendégek számát, a zajterhelést, a közlekedési vagy parkolási hatást, és nem tesz különbséget a működés módja szerint sem. Ugyanakkor egy egész évben működésre berendezkedett kisvállalkozás gazdasági fenntarthatóságát alapvetően érintheti.

Különösen fontosnak tartottuk a már jogszerűen működő szálláshelyek helyzetét. Ezek tulajdonosai a fennálló szabályok alapján hoztak beruházási és üzleti döntéseket. Az utólag bevezetett jelentős korlátozás ezért nemcsak bevételkiesést okozhat, hanem a korábban jogszerűen megvalósított beruházások megtérülését is veszélyeztetheti.

Kiszámítható szabályozásra van szükség

A magán- és egyéb szálláshelyek működési feltételei az elmúlt években többször változtak. Egy vállalkozás azonban csak akkor tud felelősen beruházni, fejleszteni és hosszabb távra tervezni, ha működésének alapvető feltételei előre kiszámíthatók.

Ez különösen fontos egy HÉSZ esetében, amelynek éppen az lenne az egyik szerepe, hogy a városi térhasználat hosszabb távú, stabil kereteit határozza meg.

Az FMKE ezért azt is kérte, hogy az önkormányzat mérlegelje a szabályozás időzítését. A fővárosi szintű szabályozási elképzelések miatt ugyanis fennállhat annak veszélye, hogy egy most elfogadott kerületi szabályozást rövid időn belül ismét módosítani kell, ami tovább növelné a bizonytalanságot.

Mit kért az FMKE?

Az Egyesület nem a lakóközösségek védelmének vagy az együttélési problémák kezelésének szükségességét vitatta. Azt kérte, hogy a szabályozás a tényleges problémákra, azok valós okaira és az egyes működési formák tényleges hatásaira épüljön, és arányos, következetes eszközöket alkalmazzon.

Az FMKE ezért a döntés előtt a szabályozás halasztásának vagy újragondolásának mérlegelését kérte, és jelezte, hogy kész részt venni olyan szakmai megoldások kialakításában, amelyek egyszerre szolgálják a lakóközösségek védelmét, a város működőképességét és a jogszerűen működő mikro- és kisvállalkozások fennmaradását. Külön kérte azt is, hogy az esetleges új korlátozások ne vezessenek a már jogszerűen működő magánszálláshelyek gazdasági ellehetetlenüléséhez.

A rendelet elfogadása előtt

z FMKE 2024 októberében arra kérte Terézváros képviselő-testületét, hogy ne fogadja el a tervezett szabályozást.

Álláspontunk szerint a szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számának meghatározására adott törvényi felhatalmazás korlátozásra, nem pedig a tevékenység teljes megtiltására jogosítja fel az önkormányzatot. A 0 nap meghatározása ugyanis nem időbeli korlátozást, hanem a tevékenység teljes ellehetetlenítését jelenti.

Felhívtuk a figyelmet arra is, hogy egy jogszerűen végzett gazdasági tevékenység teljes kizárása alapvető alkotmányossági kérdéseket vet fel, és különösen súlyosan érinti azokat a szolgáltatókat, akik a fennálló jogszabályok alapján kezdték meg működésüket és ehhez beruházásokat hajtottak végre.

Törvényességi felügyeleti eljárás kezdeményezése

A rendelet elfogadását követően az FMKE 2024. november 19-én Budapest Főváros Kormányhivatalához fordult, és kérte a rendelet törvényességi felülvizsgálatát, valamint az önkormányzat felszólítását a jogszabálysértés megszüntetésére.

Beadványunk egyik fő érve az volt, hogy a 0 napos szabály túlterjeszkedik a kereskedelmi törvényben biztosított felhatalmazáson. Álláspontunk szerint a törvény a napok számának szabályozását teszi lehetővé, de nem ad felhatalmazást egy egész gazdasági tevékenység teljes betiltására.

Azt is vizsgáltuk, hogy a teljes tiltás alkalmas és arányos eszköz-e az önkormányzat által megjelölt problémák kezelésére. Az ingatlan- és bérleti árak alakulását számos más piaci tényező is befolyásolja; az adóelkerülés megfelelő ellenőrzéssel és szabályozással kezelhető; a társasházi konfliktusok pedig jellemzően helyi és egyedi problémák, amelyek nem indokolják valamennyi jogszerűen működő szálláshely általános betiltását.

Az FMKE arra is rámutatott, hogy a szabályozás a vállalkozási szabadságot, a piaci versenyt és a szolgáltatók közötti versenysemlegességet is érinti, miközben más szálláshelytípusok – például a szállodák – nem kerülnek azonos korlátozás alá.

A beadványban európai uniós jogi szempontokat is felvetettünk. Álláspontunk szerint a teljes tiltás összeegyeztethetősége a szolgáltatások szabadságára, az arányosságra és az indokolatlan korlátozások tilalmára vonatkozó uniós követelményekkel is vizsgálandó.

A Kormányhivatal válasza

A Fővárosi Kormányhivatal 2025 áprilisában arról tájékoztatta az FMKE-t, hogy bejelentését nyilvántartásba vette, de álláspontja szerint a törvényességi felügyeleti vizsgálatot csak a rendelet 2026. január 1-jei hatálybalépését követően kezdheti meg. Indoklása szerint törvényességi felügyeleti jogkörét kizárólag hatályos önkormányzati rendeletekkel kapcsolatban gyakorolhatja.

Az FMKE a minisztériumhoz fordult

Az FMKE ezt a jogértelmezést nem fogadta el, ezért 2025. május 23-án a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztériumhoz fordult.

Beadványunkban arra mutattunk rá, hogy a helyi önkormányzatokról szóló törvény nem kizárólag a már hatályos rendeletek, hanem az önkormányzati döntések törvényességi vizsgálatáról rendelkezik. Hivatkoztunk arra is, hogy a közigazgatási perrendtartás kifejezetten lehetővé teszi a kihirdetett, de még hatályba nem lépett önkormányzati rendelet vizsgálatát és annak kimondását, hogy a jogszabálysértő rendelkezés nem léphet hatályba.

Álláspontunk szerint a jogbiztonság követelménye sem indokolja, hogy egy már kihirdetett, az érintettek jövőbeli döntéseit ténylegesen befolyásoló rendelet törvényességi kontrolljára csak annak hatálybalépése után kerülhessen sor. Ezért azt kértük a minisztériumtól, hogy tegye meg a szükséges intézkedéseket a Kormányhivatal jogszerű eljárásának biztosítása érdekében.

A minisztériumi megkeresést követően a Kormányhivatal törvényességi észrevételeket tett a terézvárosi rendelettel kapcsolatban.

Az ügy az Alkotmánybíróság előtt

A terézvárosi rendelet 2026. január 1-jei hatályba lépése után több érintett alkotmányjogi panasszal fordult az Alkotmánybírósághoz. Az FMKE a folyamatban lévő alkotmányjogi panaszeljárásban amicus curiae beadványt terjesztett elő.

Egyesületünk álláspontja szerint az ügy jelentősége túlmutat Terézvároson. Alapvető kérdés ugyanis, hogy milyen alkotmányos keretek között korlátozhatja egy önkormányzat egy jogszerű gazdasági tevékenység folytatását, a tulajdon használatát és a vállalkozás szabadságát.

Az FMKE különösen fontosnak tartja annak vizsgálatát, hogy maga az önkormányzati rendelet alapjául szolgáló törvényi felhatalmazás megfelelő alkotmányos garanciákat tartalmaz-e. Álláspontunk szerint nem elegendő kizárólag azt vizsgálni, hogy az önkormányzat a törvényi felhatalmazás szövegén belül maradt-e; azt is vizsgálni kell, hogy maga a felhatalmazás kellően világosan és megfelelő garanciákkal határozza-e meg az alapjog-korlátozás kereteit.

A beadványban arra hívtuk fel az Alkotmánybíróság figyelmét, hogy az alapjogokat közvetlenül és jelentős mértékben érintő korlátozások lényeges elemeit és garanciális kereteit törvényi szinten kell meghatározni. Álláspontunk szerint a jelenlegi felhatalmazás olyan széles önkormányzati mozgásteret biztosít, amely akár egy teljes gazdasági tevékenység ellehetetlenítését is lehetővé teheti.

Az Alkotmánybíróság figyelmét arra is felhívtuk, hogy a szabályozási célok elérésére kevésbé korlátozó és differenciáltabb eszközök is rendelkezésre állnak. Ezért a teljes tiltás alkalmasságának, szükségességének és arányosságának vizsgálatát egyaránt szükségesnek tartjuk.

Az FMKE célja ebben az ügyben sem az, hogy a valós lakóközösségi vagy várospolitikai problémák szabályozását megakadályozza. Álláspontunk szerint azonban ezek kezelésének jogszerű, célhoz kötött, kiszámítható és arányos eszközökkel kell történnie, a jogszerűen működő szolgáltatók alapvető jogainak figyelembevételével.

Az FMKE támogat minden olyan intézkedést, amely a ténylegesen zavaró, visszaélésszerű vagy jogsértő magatartásokkal szemben hatékony és arányos fellépést tesz lehetővé. Ugyanakkor rámutattunk arra, hogy a lakossági fórumon felvetett problémák – így például a zaj, a rendbontás, a közös tulajdon nem megfelelő használata vagy a szabálytalan lakáshasználat – nem kizárólag a rövid távú szálláshelyeken fordulhatnak elő. Hasonló konfliktusok hosszú távú bérbeadás vagy más lakáshasználati formák esetén is jelentkezhetnek.

Álláspontunk szerint ezért mindenekelőtt azt kell vizsgálni, hogy az egyes problémák milyen okokra vezethetők vissza, és azok kezelésére mely jogi eszközök alkalmasak. A lakóközösségek már jelenleg is rendelkeznek társasházi, birtokvédelmi, szabálysértési és polgári jogi eszközökkel; ezek hatékonyságának javítása sok esetben célravezetőbb lehet új, általános tiltások bevezetésénél.

Az FMKE jogi és szakmai aggályokat fogalmazott meg a tervezett területi kvótarendszerrel kapcsolatban is. Kérdésesnek tartjuk, hogy milyen törvényi felhatalmazás alapján korlátozható egy lakás szálláshely-szolgáltatási célú használata pusztán azért, mert az adott területen már meghatározott számú másik lakásban folyik ilyen tevékenység. Arra is rámutattunk, hogy a lakókat zavaró konkrét magatartások és a szálláshelyek adott területen belüli számaránya között nem feltétlenül áll fenn közvetlen összefüggés.

Szintén aggályosnak tartjuk azt az elképzelést, amely az új szálláshelyek működését a társasház előzetes hozzájárulásától tenné függővé. A hatályos társasházi törvény a lakáscélú ingatlanok esetében nem biztosít általános vétójogot a közgyűlés számára. Különösen problémás lenne egy gazdasági tevékenység gyakorlását olyan döntéstől függővé tenni, amelyhez nem kapcsolódik előre meghatározott objektív szempontrendszer, döntési határidő és megfelelő jogorvoslati rendszer.

Az FMKE hangsúlyozta a már jogszerűen működő szálláshelyek védelmének szükségességét is. Az érintett szolgáltatók a jogszabályok alapján kezdték meg tevékenységüket, teljesítették a nyilvántartásba vétel és a szálláshely-minősítés feltételeit, és sok esetben jelentős beruházásokat hajtottak végre. A szabályozás kialakításakor ezért a lakóközösségek érdekei mellett a jogszerűen működő mikro- és kisvállalkozások, a megtörtént beruházások és az érintett családok érdekeit is figyelembe kell venni.

Álláspontunk szerint több alapvető kérdés – különösen a társasházi jog, az ingatlan rendeltetése és a szálláshely-szolgáltatás egymáshoz való viszonya – országos szintű, egységes rendezést igényel. Nem szolgálja a jogbiztonságot, ha ugyanazon tevékenység jogi helyzete kerületenként eltérően alakul.

Az FMKE nem pusztán a tervezett korlátozásokkal kapcsolatos aggályokat fogalmazta meg, hanem alternatív megoldásokat is javasolt. Ilyen például egy országosan egységes, kötelező kapcsolattartói és gyors reagálási rendszer, amely biztosítaná, hogy probléma esetén a lakók, a közös képviselő vagy a hatóság rövid időn belül elérhesse az üzemeltetőt vagy az általa kijelölt személyt.

Az FMKE célja olyan szabályozás kialakítása, amely egyszerre védi a lakóközösségek nyugalmát, teszi lehetővé a tényleges jogsértésekkel szembeni hatékony fellépést, és őrzi meg a jogszerűen működő kis szálláshely-szolgáltatók működési lehetőségét.