Aktuális hírek

A találkozó az MTÜ új vezetése és a szakmai érdekképviseletek közötti párbeszéd első alkalma volt. Az MTÜ elnök-vezérigazgatója jelezte, hogy a jövőben rendszeres egyeztetést kíván folytatni az ágazat szereplőivel, és számít a szakmai szervezetek tapasztalataira és véleményére. Ennek megfelelően a megbeszélés nem az egyes szervezetek előre összeállított álláspontjainak egymást követő bemutatására épült, hanem interaktív szakmai beszélgetés alakult ki az egyes felvetésekről.

Az FMKE elsőként a szabályozási szemlélet megváltoztatását vetette fel. Azt kértük, hogy újabb korlátozások bevezetése előtt először a megoldani kívánt problémát, annak okait és a magánszálláshelyek ezekben játszott tényleges szerepét határozzák meg, és csak ezt követően kerüljön sor a lehetséges szabályozási eszközök vizsgálatára.

Az ehhez kapcsolódó beszélgetés során kérdeztünk rá arra is, hogyan kapcsolódnak egymáshoz a magánszálláshelyeket érintő lakáspolitikai és turizmuspolitikai szempontok. Az MTÜ elnök-vezérigazgatója ekkor tájékoztatott bennünket arról, hogy a magánszálláshelyek kérdése lakáspolitikai oldalról is napirenden van, és ebben a témában rövidesen egyeztetést folytat az illetékes tárcával. Egyúttal hangsúlyozta, hogy a magánszálláshelyeket a turizmus fontos szereplőinek tartja, és nem ért egyet azok betiltásával.

Az első találkozó keretei természetesen nem tették lehetővé valamennyi, általunk előkészített szabályozási kérdés részletes megtárgyalását. Ezeket – ahogyan azt már az egyeztetés előtt is terveztük – írásban fogjuk eljuttatni az MTÜ részére, hogy a további szakmai párbeszéd során egyenként is napirendre kerülhessenek.

A lakáspolitika és a turizmus kapcsolata azonban az egyeztetésen elhangzott tájékoztatás miatt azonnali aktualitást kapott. Ezért nem vártunk a valamennyi témánkat összefoglaló következő szakmai anyag elkészítéséig: szeptember 1-jén külön, részletes álláspontot küldtünk az MTÜ részére annak érdekében, hogy érveink már a következő, lakáspolitikai tárgyú egyeztetés előtt rendelkezésre álljanak.

Lakáspolitika és magánszálláshelyek: a korlátozás nem lehet öncél

A szeptember 1-jén megküldött szakmai anyagban abból indultunk ki, hogy a magánszálláshelyek korlátozása vagy tiltása nem lehet önmagában lakáspolitikai cél. Minden szabályozási beavatkozásnak egy előzetesen pontosan meghatározott probléma megoldását és egy meghatározott eredmény elérését kell szolgálnia; a korlátozás ennek csak az egyik lehetséges eszköze lehet.

Álláspontunk szerint ezért először azt kell feltárni, hogy pontosan milyen lakhatási problémát kívánunk kezelni, milyen folyamatok idézik azt elő, és ezek között milyen szerepet és súlyt képviselnek a magánszálláshelyek. Egy összetett társadalmi és gazdasági probléma esetében azt is előre fel kell mérni, hogy annak számos oka közül egyetlen tényező szabályozása milyen tényleges eredményt hozhat, ha a problémát előidéző többi folyamat változatlanul fennmarad. Kifejtettük, hogy a probléma megoldásának terheit nem indokolt egyetlen szereplői körre hárítani: az egyes tényezők kezelésének arányban kell állnia azzal, hogy azok milyen mértékben járultak hozzá a probléma kialakulásához.

Az FMKE álláspontja szerint a magánszálláshelyek szerepe jelenleg túlhangsúlyozott egy olyan összetett problémakörben, amelynek lakáspiaci, társadalmi, gazdasági és városszerkezeti okai egyaránt vannak.

Ugyanilyen fontos kérdés az arányosság. Nem elegendő azt feltételezni, hogy valamely korlátozás kedvezően hathat a lakáspiacra. A várható eredményt össze kell vetni azokkal a veszteségekkel is, amelyeket ugyanaz az intézkedés a működő szálláshelyeknek és az azokat saját munkájukkal üzemeltető szállásadóknak, a magánszállást kereső vendégeknek, valamint a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatásoknak és vállalkozásoknak okoz.

Mindez négy egyszerű kérdésben foglalható össze, amelyeket álláspontunk szerint minden további korlátozás előtt meg kell válaszolni:

Mekkora problémát akarunk megoldani? Mekkora szerepük van ennek kialakulásában a magánszálláshelyeknek? Mennyit old meg ebből ténylegesen a korlátozásuk? És milyen árat fizetünk ezért az eredményért?

Ebből a megközelítésből kiindulva a szeptember 1-jei szakmai anyagban több olyan kérdést vetettünk fel, amelyeket álláspontunk szerint a magánszálláshelyeket érintő további lakáspolitikai döntések előtt tisztázni kell.

A megszüntetett magánszálláshely nem jelent automatikusan új bérlakást

Egy magánszálláshely megszüntetésével nem keletkezik új lakás. Az ingatlan addig is lakás volt, amelyben emberek rövid időre, átmeneti jelleggel szálltak meg. A szálláshely-szolgáltatás megszüntetése tehát nem a lakásállományt növeli, hanem legfeljebb annak módját változtathatja meg, ahogyan az adott lakást a jövőben használják.

Még kevésbé következik ebből, hogy megfizethető bérlakás, vagy megfizethető árú lakáskínálat lesz belőle. A tulajdonos dönthet úgy, hogy maga vagy családtagja használja, üresen vagy második lakásként tartja meg, eladja, vagy más módon hasznosítja.

Ezért a lakáspolitikai eredményt nem a megszűnt magánszálláshelyek számával kell mérni, hanem azzal, hogy a korlátozás következtében ténylegesen hány lakás kerül be a tartós lakhatási célú kínálatba, milyen formában, kik számára és milyen áron.

Ha a lakhatási kínálatot akarjuk növelni, a teljes ingatlanállományt kell vizsgálni

A tartós lakhatási kínálatból nem kizárólag a magánszálláshelyként hasznosított lakások hiányoznak. Vannak üresen vagy csak időszakosan használt lakások, és lakásokban működnek irodák, rendelők, vállalkozások és más szolgáltatások is. Eközben Budapesten üres üzlethelyiségek, valamint kihasználatlan vagy részben kihasznált irodai kapacitások is vannak.

Ezért azt javasoltuk, hogy ne egy előre kiválasztott lakáshasználati forma visszaszorításából induljunk ki, hanem Budapest teljes lakás- és egyéb ingatlanállományának használatát vizsgáljuk meg. Hol vannak ténylegesen kihasználatlan kapacitások? Milyen használati formák vonnak ki lakásokat a tartós lakhatásból? Mely tevékenységek helyezhetők el más, eleve kereskedelmi, szolgáltatási vagy irodai célra kialakított ingatlanokban?

Egy összetett lakhatási problémából nem célszerű előre kiemelni egyetlen használati formát mindaddig, amíg nem tudjuk, hogy az milyen mértékben járul hozzá a kezelni kívánt problémához, és milyen szerepet játszanak abban más tényezők.

Pontosan kinek a lakhatási problémáját akarjuk megoldani?

Önmagában az sem elegendően pontos szakpolitikai cél, hogy több „megfizethető lakásra” van szükség. Először azt kell meghatározni, kinek a lakhatási problémáját kívánjuk megoldani, milyen típusú lakhatást, milyen jogcímen és milyen árszinten szeretnénk elérhetőbbé tenni. Ha valaki pl. 60 millió forintért nem tud lakást vásárolni, vajon tud-e 10 %-os árcsökkenés esetén 54 millió forintért vásárolni?

Más eszköz lehet alkalmas például a fiatalok, az alacsonyabb jövedelmű családok, a Budapesten dolgozó, de lakással nem rendelkező emberek vagy az átmenetileg lakhatást keresők problémájának kezelésére.

Csak egy pontosan meghatározott célhoz lehet megvizsgálni azt is, hogy a magánszálláshelyek korlátozása valóban alkalmas-e annak elérésére.

A magánszálláshelyeket nem csak turisták használják

A lakáspolitikai vitákban gyakran elsikkad, hogy a magánszálláshely nem kizárólag turisztikai szállás.

Lakásjellegű, átmeneti elhelyezésre szüksége lehet annak is, aki munkavégzés, tanulás, gyógykezelés, családi ok, költözés vagy lakásfelújítás miatt néhány napra vagy néhány hétre tartózkodik Budapesten. Számukra egy önálló lakás sok esetben más szükségletet elégít ki, mint egy szállodai szoba.

Ezek az igények attól nem szűnnek meg, hogy kevesebb magánszálláshely működik.

Ugyanez igaz a turistákra is. A különböző szállástípusok nem minden esetben helyettesítik egymást: van, akinek konyhára, több helyiségre, hosszabb tartózkodásra alkalmas környezetre vagy nagyobb önállóságra van szüksége.

A lakáspolitikai eredményt a veszteségekkel együtt kell mérni

Ha egy lakás kikerül a magánszálláshelyek közül, a lakáspiacon esetleg megjelenik egy lakás, a szálláspiacon viszont biztosan megszűnik egy működő szálláshely.

Ez fontos különbség.

Ezért nem elegendő azt vizsgálni, hogy egy korlátozásnak lehet-e valamilyen kedvező lakáspiaci hatása. Azt is meg kell vizsgálni, hogy ténylegesen hány, kik számára és milyen áron elérhető lakás jelenik meg ennek eredményeként.

Ezzel szemben pedig számba kell venni, miről mondunk le ezért az eredményért: mekkora szálláskapacitás szűnik meg, hány szállásadó megélhetését vagy jövedelmét érinti az intézkedés, hogyan változik a vendégek választási lehetősége, és milyen hatás éri a magánszálláshelyek vendégforgalmára épülő helyi szolgáltatásokat és vállalkozásokat.

A vendégigény nem szűnik meg a szálláshely megszüntetésével

A magánszálláshelyek számának csökkentése önmagában nem jelenti azt, hogy az ott megszálló vendégek is eltűnnek.

Ezért egy korlátozás várható hatásának vizsgálatakor arra is választ kell keresni, hová kerülnek azok a vendégek, akik korábban magánszálláshelyet választottak. Más budapesti szállástípusba mennek át? Más városrészt vagy más úti célt választanak? Van-e megfelelő helyettesítő kapacitás, és az milyen áron érhető el?

A lakáspolitikai eredményt ezért nem lehet a turisztikai és gazdasági következményektől elkülönítve értékelni.

Nem minden magánszálláshely ugyanolyan

Fontosnak tartjuk azt is, hogy a szabályozás ne kezeljen minden magánszálláshelyet azonos gazdasági és társadalmi jelenségként.

Más működési modell sok, részben vagy egészben mások tulajdonában álló lakás üzletszerű üzemeltetése, és más az, amikor valaki saját egy vagy néhány ingatlanát személyesen működteti.

Az FMKE elsősorban a kis léptékű, saját tulajdonú és saját üzemeltetésű szállásadókat képviseli. E körben a szálláshely sokszor nem egy befektetési portfólió eleme, hanem a tulajdonos saját munkájához és jövedelméhez kapcsolódó kisvállalkozás.

Ezért egy szabályozás hatásainak vizsgálatakor nemcsak a szálláshelyek számát, hanem az eltérő működési modelleket és az érintettekre gyakorolt eltérő következményeket is figyelembe kell venni.

Budapest szálláskínálatát nem lehet kerületenként külön-külön megtervezni

Jelenleg a budapesti kerületekben eltérő célokkal, eltérő módszerekkel és eltérő mértékű korlátozások jelennek meg vagy készülnek.

Ennek következtében Budapest szálláskínálata néhány év alatt úgy alakulhat át, hogy annak egészéről valójában soha nem született Budapest egészére vonatkozó turizmusstratégiai döntés. Sok, egymástól független helyi döntés eredménye végül olyan fővárosi szálláskínálat lehet, amelyet senki nem tervezett meg.

Álláspontunk szerint ezért a sorrendnek meg kell fordulnia.

Először Budapest egészére nézve kell összehangolni a lakáspolitikai, turizmuspolitikai, várospolitikai és gazdasági célokat. Ehhez szükséges a problémák és azok okainak feltárása, az adatok elemzése és a különböző szabályozási lehetőségek várható hatásainak vizsgálata.

Ezt követően lehet eldönteni, hogy a meghatározott célok megvalósításában milyen szerepet és milyen eszközöket célszerű a főváros, illetve az egyes kerületek kezébe adni.

A lakáspolitika és a turizmusirányítás is csak kiszámítható keretek között tervezhető

A magánszálláshelyek szabályozása egyszerre érinti a lakáspolitikát és a turizmust. Mindkettő csak akkor tervezhető, ha előre meghatározható, milyen eredményt kívánunk elérni, és ehhez milyen eszközök állnak rendelkezésre. A turizmusirányítás számára ehhez azt is tudni kell, hogy milyen mennyiségű, összetételű, árszínvonalú és területi eloszlású szálláskínálatra lehet hosszabb távon építeni.

Ezzel nehezen egyeztethető össze egy olyan rendszer, amelyben a szálláskínálat egy jelentős részének jövőjéről kerületenként, illetve egyes szabályozási modellekben társasházanként, egymástól függetlenül születhetnek döntések. Ha az egyik kerületben teljesen megszűnik egy szállástípus, egy másikban jelentősen korlátozzák, máshol pedig a működés lehetősége társasházi döntéstől függ, Budapest szálláskínálata néhány év alatt alapvetően átalakulhat anélkül, hogy annak egészéről valaha Budapest egészére vonatkozó turizmusstratégiai döntés született volna.

Ez a turizmus fejlesztésére vonatkozó célok megvalósíthatóságát is érinti. Ha például cél a Budapestre érkező vendégek vagy a vendégéjszakák számának növelése, ehhez megfelelő mennyiségű és összetételű szálláskapacitásra is szükség van. Nehezen tervezhető ilyen növekedés akkor, ha közben a fővárosi szálláskínálat fontos részét képező magánszálláshelyek fennmaradásáról kerületenként, illetve társasházanként egymástól független döntések születhetnek, és ezek a döntések nem a rendelkezésre álló szálláskapacitás bővülését, hanem annak csökkenését eredményezik vagy eredményezhetik. Egy teljes kerületi tiltás vagy a működés széles körű megszüntetéséhez vezető szabályozás hatásának iránya nem bizonytalan: csökkenti a rendelkezésre álló szálláskínálatot.

Ráadásul nem elegendő azt tudni, hogy összességében hány férőhely marad Budapesten. A különböző szállástípusok nem minden esetben helyettesítik egymást. Az is számít, hogy a férőhelyek milyen szállástípusban, milyen árszinten, mely városrészekben és milyen vendégigények kiszolgálására állnak rendelkezésre.

A turizmuspolitika tehát nem tervezheti egymástól függetlenül a keresletet és a kínálatot. Nem lehet egyik oldalon több vendéget és több vendégéjszakát célul kitűzni, miközben a másik oldalon olyan szabályozási döntések születnek, amelyek a fogadásukhoz szükséges szálláskapacitást csökkentik, és annak jövőbeni nagysága és összetétele sem tervezhető előre.

A probléma lakáspolitikai oldalról is hasonló. Ha a cél az, hogy egy meghatározott lakhatási problémán változtassunk, akkor azt is előre fel kell mérni, milyen beavatkozástól, mely területeken, hány lakás esetében és milyen tényleges lakáspolitikai eredmény várható. Sok, egymástól független kerületi vagy társasházi döntés összhatása nem feltétlenül ugyanabba az irányba mutat, mint az előzetesen meghatározott lakáspolitikai cél.

Ez nem jelenti azt, hogy a kerületek vagy a helyi közösségek szempontjai ne lennének fontosak. Álláspontunk szerint azonban először Budapest egészére nézve kell összehangolni a lakáspolitikai, turizmuspolitikai, várospolitikai és gazdasági célokat, és csak ezt követően lehet eldönteni, hogy ezek megvalósításában milyen szerepet és milyen döntési lehetőséget célszerű a főváros, a kerületek vagy más szereplők kezébe adni.

A kerületi napkorlátozás lehetőségének megszüntetését kezdeményeztük

A jelenlegi szabályozás lehetőséget ad az önkormányzatoknak arra, hogy meghatározzák, egy évben hány nap használható fel szálláshely-szolgáltatásra a magán- és egyéb szálláshelyeken.

Álláspontunk szerint addig, amíg nincs Budapest egészére vonatkozó, közös célokon, adatokon és hatásvizsgálatokon alapuló szabályozási keret, nem célszerű olyan, egymástól független kerületi döntésekkel hosszú távon átalakítani a főváros szálláskínálatát, amelyek együttes hatását senki nem vizsgálta.

Ezért szeptember 1-jei szakmai anyagunkban kezdeményeztük annak a törvényi felhatalmazásnak a megszüntetését, amely lehetővé teszi az önkormányzatok számára a magán- és egyéb szálláshelyeken szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számának meghatározását.

Egy év a megalapozott budapesti döntésre

Az FMKE a találkozót megelőzően a MAKE (Magyar Apartmankiadók Egyesülete), az FSZKSZ (Felelős Szálláskiadók Szövetsége), valamint FATOSZ (Falusi és Agroturizmus Országos Szövetsége) képviselőivel egy közös, Budapest-fókuszú javaslatról is egyeztetett, amelynek során az érdekképviseletek közös javaslatot alakítottak ki.

Ennek egyik legfontosabb eleme a budapesti moratórium további egy évvel történő meghosszabbítása. Ez időt biztosítana azoknak az elemzéseknek és hatásvizsgálatoknak az elkészítésére, amelyek alapján már megalapozott döntés hozható a hosszú távú szabályozásról.

A közös javaslat szerint a hosszú távú szabályozásról az elemzések eredményeinek ismeretében és az érintett szakmai érdekképviseletekkel történő konzultációt követően kellene dönteni.

A három szervezet azt is kezdeményezte, hogy az egységes budapesti szabályozás kialakításáig állítsák meg az aránytalan kerületi korlátozásokat, és helyezzék hatályon kívül azt a törvényi felhatalmazást, amely alapján a kerületek meghatározhatják a magán- és egyéb szálláshelyeken szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számát. Amennyiben pedig a szükséges elemzések és hatásvizsgálatok alapján később valóban szükségesnek bizonyul a szálláskapacitás szabályozása, a közös javaslat a működő szálláshelyeket ellehetetlenítő napkorlátozások helyett egy átlátható, fővárosi szintű kapacitásszabályozás lehetőségének vizsgálatát javasolja. Ez nem a már működő szálláshelyek működési napjainak korlátozását jelenti, hanem annak vizsgálatát, hogy szükség esetén milyen előre meghatározott, átlátható szabályokkal tartható kézben Budapest teljes szálláskapacitása.